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Rückblick | Stadt.Raum.Mensch #3 - Digitale Wege für die Zukunft des Bau- und Immobiliensektors (18. Juni 2024)

Die digitale Transformation hat den Gebäudebereich grundlegend verändert. Die dritte Ausgabe des Formats Stadt.Raum.Mensch beschäftigte sich mit intelligenter Gebäudetechnik und Lösungen, die die Art und Weise, wie wir Gebäude nutzen und verwalten, revolutionieren werden.

Wohnen und Leben in urbanen Räumen beschäftigen Politik, Bürger:innen und Immobilienbranche gleichermaßen: Wohnraummangel und hohe Immobilienpreise stellen Mieter:innen vor Herausforderungen. Die Infrastruktur ist in vielen Bereichen aus- und überlastet. Zusätzlich erschweren die Inflation und steigende Energiekosten die Situation.

Der Urbanisierungstrend hält unverändert an. Doch Bauland ist rar und teuer. Für die Baubranche sind anziehende Zinsen, instabile Lieferketten, Fachkräftemangel und komplexe gesetzgeberische Anforderungen eine Bürde. Eine steigende Nachfrage nach Wohnraum trifft auf unterschrittene Neubau- und Sanierungsziele. 

Mit der Veranstaltungsreihe Stadt.Raum.Mensch laden wir zum sachlichen und interdisziplinären Austausch ein. Gemeinsam zeigen wir Zusammenhänge auf, erklären Prozesse, definieren Ursachen und entwickeln Lösungsansätze für die gegenwärtigen und künftigen Herausforderungen einer Metropolregion.

Die Digitalisierung der Verwaltung in Deutschland ist im internationalen Vergleich noch nicht allzu weit fortgeschritten. In Brandenburg soll es nun einen Schritt vorwärts gehen.

„Wer bauen möchte, benötigt eine Baugenehmigung. Ein Baugenehmigungsverfahren ist allerdings sehr komplex, es bringt eine Vielzahl von Akteuren zusammen: Bauherren, Planer, die Bauaufsichtsbehörde, Fachämter und die Gemeinde“, sagte Genilke laut Mitteilung. „Geplant ist, dass künftig im virtuellen Bauamt alle Beteiligten das komplette Verfahren vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung digital bearbeiten können.“

Das Land Brandenburg will die Verfahrensdauer bei Bauanträgen mit einem Online-Bauamt verkürzen. Die zentrale Plattform soll für den digitalen Datenaustausch von der Stellung eines Bauantrages bis zur Baugenehmigung genutzt werden. Der zuständige Minister Rainer Genilke (CDU) gab in Calau (Landkreis Oberspreewald-Lausitz) den Startschuss für das Projekt. Der Landkreis ist Pilot- und Koordinierungsstelle für alle Belange des digitalen Bauamtes in Brandenburg. An die Plattform angeschlossen sind derzeit die unteren Bauaufsichtsbehörden Oberspreewald-Lausitz und Märkisch-Oderland.

Die Verkürzung von Verfahrenszeiten soll ermöglicht werden, indem beispielsweise das Ausdrucken, Unterzeichnen und Versenden der Anträge per Post entfällt. Der gesamte Verfahrensaufwand werde reduziert, weil das Fachverfahren der Bauaufsicht direkt eingebunden sei.

Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Oberspreewald-Lausitz bearbeitet pro Jahr durchschnittlich 600 Bauanträge. „Nach grober Schätzung des Landkreises könnten bei vollständiger Digitalisierung von 600 Bauanträgen 250.000 Blatt Papier gespart werden“, hieß es in der Mitteilung des Ministeriums.

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Bezahlbares Wohnen gilt als eine der größten Herausforderung unserer Zeit. Aber was gilt eigentlich als bezahlbar? Und was kann Berlin tun, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Der Checkpoint-Podcast analysiert die Lage.

Jeder wünscht ihn sich, aber niemand weiß, wie man ihn schaffen soll: bezahlbaren Wohnraum. Die Wohnungsnot in der Berlin ist aktuell größer denn je. Mieten explodieren, Wohnungssuchende verzweifeln und Neubauvorhaben kommen zum Erliegen – dabei fehlen der wachsenden Stadt schon heute rund 50.000 Wohnungen.

Wie kann Berlin wieder bezahlbaren Wohnraum schaffen? Ist „bauen, bauen, bauen“ wirklich die Antwort auf alle Fragen? Und wo hört bezahlbar eigentlich auf und wann fängt unbezahlbar an? Team Checkpoint hat sich umgehört: in der Politik, bei Vermietern und auf der Straße.

Im aktuellen Checkpoint-Podcast analysieren Ann-Kathrin Hipp und Anke Myrrhe Berlins Wohn-Notstand. Gemeinsam mit dem Geschäftsführer des Mietervereins bewertet das Team Checkpoint, welche Maßnahmen das Berliner Miet-Leid wirksam lindern könnten und ob „bezahlbares Wohnen“ in Berlin perspeltivisch überhaupt noch realistisch ist.

Mann im Anzug mit Brille, lächelnd vor urbaner Kulisse mit Hochhäusern im Hintergrund.

„Bezahlbarer Wohnraum kann in Berlin derzeit gar nicht entstehen“

Prof. Dr.-Ing. Markus Viering ist Mitgründer und Geschäftsführer der KVL Group, einem Berliner Unternehmen für Immobilien-Projektmanagement. Außerdem leitet er seit 2022 den Master-Studiengang „Real Estate Management“ an der Technischen Universität Berlin.

Die KVL Group hat den „Verband Bauen im Bestand e.V.“ mit gegründet. Der Verein setzt sich dafür ein, dass mehr Immobilien umgenutzt statt abgerissen werden. Im Interview spricht er über die Wohn- und Baukrise in der Hauptstadt, mögliche Lösungen aus Sicht von Industrie und Forschung – und darüber, warum genau jetzt der richtige Zeitpunkt für die öffentliche Hand ist, wieder mehr selber zu bauen.

Herr Viering, wie sieht es derzeit auf dem Wohnungsmarkt aus?

Kurz gesagt: Nicht gut. Bezahlbarer Wohnraum kann in Berlin derzeit gar nicht entstehen – es ist nahezu unmöglich, ihn zu schaffen. Die Preise sind viel zu hoch, hinzu kommen Zinsen. Keiner kann es sich leisten zu bauen.

Wer in Berlin wohnt, weiß: Wohnungen in allen Preisklassen sind heiß begehrt. Ist Bauen da nicht ein besonders lukratives Geschäft?

Das sollte man meinen. Aber die Nachfrage sinkt. Immer weniger Menschen können es sich leisten, bezahlbaren Wohnraum zu mieten – geschweige denn zu kaufen. Baukosten und Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Letztere haben sich in 15 Jahren teilweise verachtfacht. Nun funktioniert das Geschäftsmodell der Projektentwickler nicht mehr: Es lohnt sich nicht mehr, Boden zu kaufen und Wohnungen darauf zu bauen. Große Projektentwickler wie Deutsche Wohnen und Vonovia haben schon Anfang des Jahres angekündigt, dass sie zwar begonnene Projekte größtenteils zu Ende bringen, aber keine neuen angehen. Der Wohnungsbau scheitert.

Woran scheitert er?

Die Gesamtkosten für eine Immobilie setzen sich aus vier Posten zusammen: Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten – also Planung, Berater und Co. – sowie Finanzierung, etwa Zinsen. Die Baunebenkosten sind in den vergangenen Jahren von rund 18 bis 20 auf etwa 22 bis 25 Prozent geklettert. Alle anderen Posten noch stärker.

Liebe Frau Weiß, sind soziale Aspekte und privatwirtschaftlicher Wohnungsbau eigentlich ein Widerspruch?

Soziale Nachhaltigkeit sollte bestenfalls immer einhergehen mit ökonomischer Realisierbarkeit und ökologischer Nachhaltigkeit. Als Bauträger denken wir in Quartieren und schaffen damit Wohnungen und begleitende soziale Qualitäten. Dazu zählen beispielsweise Kitas, Freiflächen, Quartierscafés, Spielplätze und vieles mehr. Im Quartier BUWOG WOHNWERK haben wir zum Beispiel eine Sozialstation geschaffen in der Spreestraße in Niederschöneweide. Zu dieser Einrichtung gehören eine Essensausgabe für Wohnungslose, barrierefreie Waschmöglichkeiten, eine Kleiderkammer und eine temporäre Unterkunft im Haus. Die Einrichtung haben wir zusammen mit dem Träger geplant, der sie nun zu 6,50 Euro Mietpreis pro Quadratmeter mietet – garantiert für 10 Jahre plus Option zur Verlängerung.

Und wie lassen sich solche Projekte in der Praxis finanzieren?

Das gelingt nur, wenn man Quartiere im großen Maßstab denkt, wie die BUWOG es tut. Solche sozialen Qualitäten können dann innerhalb eines Quartiers querfinanziert werden.

Das heißt: Die Sozialstation kann man sich als Projektentwickler leisten, wenn an anderer Stelle im Quartier auch hochwertige Eigentumswohnungen entstehen und verkauft werden. So ist es auch in Niederschöneweide: Da errichten wir nun am Ufer der Spree auch 135 Eigentumswohnungen im Bauabschnitt BUWOG WEYDENHOF. Dort kostet der Quadratmeter dann im Schnitt 7.200 Euro, aber nur so kann sich das Gesamtquartier rechnen.

Die Baukosten steigen insgesamt – erschwert das die Schaffung sozialer Qualitäten in Zukunft?

Steigende Grundstückspreise, Materialkosten, Energiekosten, all das erhöht die Baukosten. Und damit steigen in der Konsequenz die Kosten pro Quadratmeter bei den Eigentumswohnungen und rein mathematisch logischerweise auch die Mieten pro Quadratmeter im freifinanzieren Mietwohnungsbau. Man muss also die Kosten insgesamt senken oder zumindest in den Griff bekommen, damit auch in Zukunft leistbar gebaut werden kann. Eine große politische Chance wäre, städtische Grundstücke im sogenannten Konzeptverfahren auf den Markt zu bringen. Da bekommt nicht automatisch der Höchstbietende den Zuschlag, sondern der Projektentwickler mit dem besten Konzept!

Die Mietbelastung in den deutschen Großstädten steigt aufgrund fehlender Neubautätigkeit und anhaltend starker Zuwanderung kontinuierlich an. Es ist zwar bekannt, dass einige Städte seit Jahren an der Spitze der Mietpreisskala stehen (Dauerbrenner München und Frankfurt), aber bisher gab es keine Erhebung, die die Mikrolage berücksichtigt.

Derweil beherrscht das Thema der bezahlbaren Mieten weiterhin die politische und gesellschaftliche Diskussion. Derzeit gilt eine Wohnkostenquote von 25 Prozent - also eine Kaltmiete, die ein Viertel des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens pro Person ausmacht - als Toleranzgrenze. Frühere Erhebungen haben bereits gezeigt, dass dieser Wert an verschiedenen Standorten in Deutschland zum Teil deutlich überschritten wird.

Berlin weist im Vergleich aller A-Städte das deutlichste Missverhältnis zwischen Nettoeinkommen und Mietbelastung auf. Dies betrifft nahezu flächendeckend die Lagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings. Der Osten der Stadt ist von hohen Mietkostenbelastungsquoten kaum betroffen, im Westen fallen die Bezirke Wilmersdorf und Zehlendorf auf.

Nur 26,6% gemessen am Durchschnittseinkommen beträgt die Durchschnittsmiete in Rüdersdorf, die sich damit als kostengünstigste Umlandgemeinde positioniert.

Zur Studie

"Glücklich Wohnen"

Wie sieht die Zukunft der Städte aus und wie gelingt nachhaltiges und leistbares Bauen und Umbauen? Der Podcast bietet alle zwei Wochen neue Interviews über Quartiers- und Stadtentwicklung, nachhaltiges Bauen und Architektur. U.a. zu Gast: Zukunftsforscherin Christiane Varga über die Städte der Zukunft, Immobilienexpertin Cornelia Sorge über klimapositives Bauen, die Stadtplanerin Judith Nurmann im Gespräch über Bodenpolitik sowie Frank Brachvogel und Frank Christian Hinrichs vom ODH Open District Hub e.V., eine Initiative, die sich für die Entwicklung klimaneutraler Städte engagiert.